שאלות ותשובות מקצועיות בנושאי המשכנתא

שאלות ותשובות מקצועיות

מידי יום אנחנו נשאלים ומספקים תשובות מקצועיות בכל נושאי המשכנתא

תהליך קבלת המשכנתא מעלה שאלות רבות,
אתם שואלים והמומחים של ידע משכנתאות עונים:

יש לכם שאלות נוספות?
מוזמנים לפנות אלינו ישירות, נשמח לעמוד לשירותכם.

שאלות ותשובות מקצועיות

האם אני מחויב לבצע ביטוח חיים בתהליך קבלת המשכנתא?

כן ,יש חובה לרכוש ביטוח חיים שני בני הזוג בתהליך קבלת המשכנתא, הביטוח חשוב מכיוון שאם אחד מבני הזוג נפטר חברת הביטוח מכסה את יתרת החוב של המשכנתא בבנק והנכס משוחרר מהשעבוד לבנק.

אשתי אינה עובדת עקב מחלת הסרטן ואנו מעוניינים לרכוש בית האם נוכל לקבל משכנתא?

לעיתים עקב מצב רפואי של אחד מבני הזוג שאינו בר ביטוח הבנק למשכנתאות מסכים לוותר על ביטוח חיים. הוויתור יכול להיות באופן חלקי או מלא. לרוב הבנק מוכן לאשר כחריג רק בתנאי שבן הזוג הבריא הנו המפרנס העיקרי והמימון של הנכס נמוך. פשוט תגישו בקשה מסודרת ותבקשו אישור עקרוני.

יש חברות שמציעות ביטוח בשילוב עם כיסוי בגין אובדן כושר עבודה מה דעתך בנושא?

אני מאמין גדול בביטוח, כמובן שצריך להבין באיזה מיקרים הביטוח תקף, מצב של אובדן כושר הוא בעיתי מכיוון שכושר ההשתכרות קטן בצורה משמעותית וההוצאות של הבית הכוללת את המשכנתא לא מפסיקות.

מה זה משכנתא הפוכה?

משכנתא הפוכה מיועד לבני 60+ בעזרתה ניתן לקבל הלוואה כנגד שיעבוד נכס למגורים. המשכנתא הינה לכל מטרה וללא תשלום חודשי שוטף. המימון נקבע ע"פ גיל הלקוח והשמאות, ככל שהגיל מבוגר יותר כל אחוז המימון גדל.
לדוגמא: לקוח בן 60 יוכל לקבל 15% משווי הנכס ולקוח בן 75 יוכל לקבל הלוואה של 30% משווי הנכס. ההלוואה ניתנת ללקוחות שהנכס רשום על שמם ובעל שווי של כ750 אלף ש"ח לפחות. הריבית עומדת כיום 01.01.2011 על כ 6.35% צמוד למדד

הורי בני 62 ומעוניינים לעזור לי ברכישת בית האם כדאי להם לבקש משכנתא הפוכה או משכנתא רגילה?

אם הבנק למשכנתאות מוכן לאשר משכנתא רגילה זה עדיף. גם התהליך הבירוקרטי עולה פחות וגם הריבית נמוכה יותר. קח בחשבון שבנקים רגילים למשכנתאות לא מתלהבים מלקוחות בגיל מתקדם. בנוסף יש לקחת בחשבון את עלויות ביטוח החיים שלהם. אם הסכום המבוקש אינו גבוה והמימון יחסית לשווי הנכס נמוך ניתן לבקש גם מבנק למשכנתאות רגיל לאשר ללא מרכיב ביטוח חיים להורים בכדי להוזיל עלויות.

האם ניתן לקבל הלוואה לכל מטרה מבנק למשכנתאות ולסלק את כל ההלוואות הקטנות בחשבון ואת המינוס?

כן, בתנאי שאתה עומד בקריטריונים של הבנק, שהתשלומים במשכנתא בוצעו ללא דופי והמימון מאפשר קבלת הלוואה נוספת. הלוואה לכל מטרה לרוב יקרה יותר מהלוואה לדיור אך זולה משמעותית מהלוואה בבנק מסחרי. הפריסה הארוכה של הבנק למשכנתאות מאפשרת תשלומים נמוכים יחסית. אם אתה כבר עושה סדר בחשבון תתחיל במקביל להתנהל בחוכמה ולשלוט ברמת ההוצאות ביד קשה, כך לא תגיע שוב למצב דומה.

אני משרת בצבא קבע ויש לנו הלוואות מסובסדות מבנק דיסקונט לעובדי מדינה הריביות ממש נמוכות, האם כדי לנצל את ההלוואות בזמן רכישת דירה?

אכן הריביות של עובדי מדינה מצוינות, אך זו גם מחלה, כל פעם עובדי מדינה לוקחים הלוואה קטנה לטווח קצר למטרה זו או אחרת ומקטינים את ההכנסה הפנויה בתלוש. אם בסופו של יום אתה משלם את ההלוואה מהמינוס, אז הריבית של המינוס כבר לא זולה – תעשה את החשבון (ותודה לחגי, סגן מנהל בנק פועלים בקריית שמונה על התובנה).

אנו זוג צעיר שהתחתן לפני חודש. מהחתונה נשארו 50 אלף ₪ ואנחנו רוצים לרכוש דירה יד שנייה האם ניתן לקבל משכנתא על יתרת מחיר הדירה?

חסרים פרטים חשובים כגון גיל ומקום עבודה בכדי לענות תשובה מלאה אך בהנחה שהנתונים האישיים טובים ניתן לקבל משכנתא עד 90% משווי הנכס וזה אומר למצוא דירה בשווי 450-500 אלף ₪ במקסימום, צריך לבדוק שיש לכם יכולת לעמוד בתשלום החודשי לאורך זמן..

מכרנו את הנכס לפני חודש וכיום אנו עומדים להתחיל לבנות האם כדאי לגרור את הזכאות?

כיום ההלוואות הבנקאיות זולות יותר מהלוואות הזכאות ולכן סביר להניח שלא כדאי לגרור את הזכאות ועדיף לקחת הלוואה חדשה זולה יותר, צריך כמובן לבצע בדיקה כלכלית מסודרת לפני קבלת ההחלטה, אם יש לכם מענקים שווה בהחלט לגרור לנכס החדש ובתנאי שאתם עומדים בקריטריונים של משרד השיכון.

הייתי בבנק טפחות ובבנק פועלים לברר על משכנתא לרכישת בית ויצאתי מבולבל איזה מסלול הכי כדאי?

זו שאלה שבכדי לענות עליה צריך לבצע בדיקה פיננסית מעמיקה לגבי היכולות הכלכלית שלך ולגבי הצפי לעתיד. לכל מסלול יש יתרונות וחסרונות, אין מסלול אחד שמתאים לכולם. מכיוון שצפויה עליה של הריביות בשנים הקרובות לא משנה באיזה מסלול תבחר התשלום החודשי יעלה וצריך לקחת את זה בחשבון מראש.

למה בנק ישראל מתערב כל הזמן בנושא המשכנתאות?

בנק ישראל מודאג שלקוחות לוקחים הלוואות גבוהות בריביות משתנות (כיום הם הזולות ביותר) בקצה גבול ההכנסה שלהם. כאשר הריביות יעלו וההחזר החודשי יקפוץ הם לא יוכלו לעמוד בהחזר המשכנתא לבנק.

.

האם כדאי לרכוש דירה עכשיו או לחכות שירדו המחירים?

זו שאלת מליון הדולר, שוק הדירות מתבסס על היצע וביקוש כיום הביקוש גדול מההיצע וכל עוד המצב ימשך סביר להניח שהמחירים לא ירדו, כאשר ההיצע יגדל כלומר קבלנים יבנו דירות חדשות עליות המחירים יתמתנו ויתייצבו…

מה זה אישור עקרוני?

אישור עקרוני משמעו שהבנק מתחייב לממן משכנתא ללקוח ע"פ הנתונים שהוצגו בפניו. לכל מי שמתכנן לרכוש או לבנות בית חשוב לקבל אישור עקרוני לפני חתימת החוזה בכדי להיות בטוח שהבנק עומד מאחוריו.

קיבלתי אישור לריבית לפני שבועיים אני עומד לחתום חוזה האם הבנק מחויב לריבית שאושרה?

לא. הבנק לא מחויב לריבית מעבר ל12 יום מיום אישור ההלוואה, צריך לנהל שוב מו"מ על גובה הריבית.

אנו משפחה מקרית שמונה עם 2 ילדים עובדים כבר 10 שנים כשכירים ואין לנו הון עצמי לרכישת בית ולכן גרים בשכירות .יש אפשרות לקנות בית בלי להביא מזומן?

לא. צריך מינימום הון עצמי של 10%-15% בכדי לרכוש נכס כיום.הדרך היחידה לרכוש נכס עם הלוואה בשיעור של 100% היא אם משעבדים שני נכסים (לדוגמא נכס אחד של ההורים ונכס אחד שרוכשים). תנסו להתחיל לחסוך כסף בכדי לייצר אפשרות להון עצמי מינימלי שיאפר רכישת דירה בעתיד.בשלב זה שכירת נכס הינה האופציה המועדפת, היתרון באזור הזה ששכ"ד לא יקר וניתן להשכיר נכסים לטווח ארוך.

אני בונה וילה - בניה עצמית, אושר לי מימון של 70% וקיבלתי רשימה של שלושה שמאים איך אדע במי לבחור? (השכן הביא שמאי שנתן לו מחיר נמוך יותר מעלות הבנייה עצמה ויש לו בעיה עם הבנק)

כל השמאים של הבנקים מוסמכים ועוברים בדיקות שוטפות של הבנקים עצמם, רובם עובדים עם מספר בנקים במקביל. חשוב לבחור שמאי שמכיר היטב את האזור ובקיא בבניה עצמית. תעבוד בשיטת האלימינציה – תבדוק מי השמאי של השכן, מי ממליצים בבנק, תתרשם מהשמאי בשיחת הטלפון, תעשה שיעורי בית לקראת השמאות בכדי להוכיח במסמכים את העלויות האמיתיות של הבית.

מה עדיף בסילוק משכנתא להקטין את השנים או את ההחזר החודשי?

כלכלית ללא ספק עדיף להקטין את השנים ולהשאיר את ההחזר החודשי ללא שינוי כך תשיגו חיסכון כפול ומשמעותי. גם פחות שנים של הצמדות וריביות וגם תשחקו את יתרת  ההלוואה מהר יותר.

האם תמיד כדאי למחזר את המשכנתא?

לא. צריך לבדוק כל מקרה לגופו ולוודא שבאמת נוצר חסכון אמיתי בסוף הדרך, בסכום הכולל אותו נשלם עבור המשכנתא.שימו לב לכך ששינוי מסלולים לעיתים חושף אתכם לסיכונים שלא קיימים במשכנתא המקורית. נושא ה"קנס" או הפרשי ההיוון כפי שנקרה בבנק משפיעה מהותית על ההחלטה אם הצעד שלכם כדאי. יחד עם זאת ברוב המקרים, למחזר זכאות זה מאד כדאי במיוחד אם אתם מקטינים את שנות תשלום המשכנתא.

היכן הכי משתלם לבטח את ביטוח החיים ואת ביטוח הנכס?

ביטוח החיים הנו למקרה אחד בלבד והוא מוות.במקרה כזה הבנק מסלק את יתרת ההלוואה מהכספים אותם מקבל מחברת הביטוח. תבצעו סקר ותבטחו היכן שהכי משתלם. גם לגבי ביטוח נכס שכולל רעידות אדמה ונזקי מים חשוב לבצע סקר ולהתעקש שיהיה גם ביטוח צד ג'.

האם באמת כדאי לפזר למספר מסלולי משכנתא?

זה נכון לפזר סיכונים – אך לא בכל מקרה, יש לבדוק לגופו של עניין ע"פ נתוני הלקוח והעסקה. ישנם מיקרים שמתאים ללקוח מסלול אחד בלבד.

איזה בנק הכי זול?

אין חיה כזאת. יש מלחמה בין הבנקים שעובדת עבור הלקוחות, מי שלא בודק משלם יקר ולא משנה באיזה בנק.

אנחנו זוג צעיר ,אנשי קבע מעוניינים לרכוש דירה יד ראשונה מקבלן יש לנו הון עצמי של כ 15% ממחיר הנכס - האם יאשרו לנו הלוואה בבנק?

סביר להניח שהבנק יאשר הבקשה מכיוון שאתם עובדים במקום מסודר.אם בעתיד תסלקו חלק מההלוואה ותורידו את המימון ל70% תוכלו לבקש החזר יחסי של הפרמיה ששולמה לחברת ביטוח האשראי אי.אם.אי. (החברה שמחליפה את הצורך בערבים כאשר המימון גבוה).

האם הבנקים למשכנתאות מאשרים הלוואות בתוך שטח הקיבוץ (קו כחול)?

לקיחת משכנתא עבור בניה בתוך שטח הקיבוץ הינה תהליך המחייב את הנהלת הקיבוץ להגיע להסדר כולל עם אחד הבנקים המעגן את נושא הביטחונות.צריך להבין כי יש בעיתיות מצד הבנק לממש נכס בקיבוץ שלא עבר שיוך דירות במנהל. התרגום של הסיכון שהבנק לוקח על עצמו בניתנת הלוואה לנכס שיש בעיה לממש אותו (אם הלווה לא עמד בתשלום החודשי) בא לידי ביטוי בריבית גבוה יותר להלוואות מסוג זה. אינך יכול לגשת פרטנית לבנק ולבקש משכנתא ללא הסדר חתום בין הקיבוץ לבנק. ניתן לקבל בחלק מהבנקים הלוואה מסחרית רגילה למטרת שיפוץ או בניה אך צריך לזכור שהלוואה כזו יקרה יותר ולרוב ניתנת למעט שנים. באחת הכתבות הבאות אסקור את נושא בניה בקו כחול לעומק.

הייתי בבנקים ואני מבולבל איזה מסלול משכנתא עדיף צמוד או לא צמוד קבוע או משתנה?

לכל מסלול יש יתרונות וחסרונות, צריך להתאים את המסלולים למצבך הכלכלי כיום, לציפיות שלך לעתיד וגם לאופי שלך. יש לקוחות יותר סולידיים שמתאים להם מסלולים עם כמה שפחות שינויים בהחזר החודשי ולכן מתאים להם ריבית קבוע או משתנה פעם בתקופה ארוכה, יש לקוחות בעלי הכנסה מספקת שמוכנים לקחת סיכון מחושב במסלולים לא צמודים בהם הסיכון לשינויים בהחזר החודשי גדול יותר. מבלי לדעת נתונים לגביך אני לא יכול לתת תשובה פרטנית. בקרוב תצא כתבה המפרטת את המסלולים העיקרים ומה המשמעויות של בחירה במסלול זה או אחר.

אני בונה נכס, כיום אני בשלב יסודות כיצד הבנק משחרר כספים לבניה?

בבניה עצמית שחרור הכספים מתבצע ע"פ קצב התקדמות הבניה לרוב בארבע שלבים. שלב גמר יסודות, גמר שלד, גמר ריצוף וסיום בניה.הסכום שישוחרר הנו ע"פ השווי של כל שלב בשמאות ואחוז המימון שאושר. לדוגמא אם אושר מימון של 50% ושווי הנכס בשלב היסודות 300 אלף ₪ הבנק ישחרר בשלב זה 150 אלף ₪.

אני עומד להתחיל לבנות בקרוב וזקוק ל600 אלף ₪ יש לי דירה בבעלותי באשדוד בשווי 300 אלף ₪ ללא משכנתא המושכרת תמורת 1800 ₪ האם עדיף למכור את הדירה או לקחת משכנתא גדולה יותר?

על הדירה באשדוד תוכל לקבל משכנתא ע"ס כ70% משווי הנכס כלומר כ210 אלף ₪  ההחזר החודשי לתקופה של 20 שנה עומד על כ1100 ₪ בחודש זה אמנם פחות מהשכ"ד אך אתה צריך לקחת בחשבון שאתה מחויב בביטוח נכס וביטוח חיים שזו הוצאה נוספת, מדי פעם יש צורך להשקיע בתיקונים בדירה ולפעמים יש בעיות עם הדירים. כלומר השיקול הוא לא רק כלכלי אלא גם כמה זמן ומאמץ אתה משקיע בדירה המושכרת.ולמה לשעבד שני נכסים, ישנם הוצאות קבועות בלקיחת משכנתא כגון שמאי, משכון הנכס עמלת פתיחת תיק שאפשר לחסוך אם תשעבד את הנכס שאתה בונה(בהנחה שהוא שווה מספיק).

אני בן 58 ורוכש בית ,חסר לי 100 אלף ₪ בכדי לרכוש אותו במזומן יש לי קרן השתלמות שמשתחררת בעוד שנה ע"ס 120 אלף ₪ אפשר לקחת משכנתא לשנה?

ניתן לקחת משכנתא למינימום 4 שנים, יתכן ומתאים לך מוצר שנקרא בלון שבו אין תשלום חודשי כלל, בתום השנה תחזיר את כל החוב בפעם אחת. כמובן שעדיף לבחור מסלול שבו אין עמלת פירעון מוקדם.שווה לך לבדוק אפשרות מול החברה שמנהלת את קרן ההשתלמות לקחת את ההלוואה מהם. בדרך כלל  הריביות מצוינות הבירוקרטיה פשוטה אין צורך בביטוח חיים ונכס ואפשר לקבל את ההלוואה לשנה.

אני מתגרשת לאחר 16 שנות נישואין הסכמנו שאני נשארת בבית עם הילדים בתנאי שאני משלמת לבעלי 300 אלף ₪ על החלק שלו בבית האם אני יכולה לקבל משכנתא בכדי לשלם לו?

כן, בהנחה שאת עומדת בקריטריונים לקבלת הלוואה, הסכם הגירושין מהווה למעשה הסכם מכר לכל דבר ועניין, חשוב שתקבלי אישור עקרוני מהבנק לפני שאת מתחייבת לרכוש את החלק של הגרוש וכמובן עדיף בלווי של עורך דין.

חמותי ערבה לי למשכנתא והיום אנחנו לא מסתדרים בלשון עדינה היא תמיד מזהירה אותי שאני לא יעשה בעיות במשכנתא שלא יבואו אליה, אפשר להוציא אותה מהמשכנתא, שתעזוב אותי?

כן, הבנק יכול לשחרר ערב מערבותו או להחליף אותו באחר, הבנק יבדוק את הנתונים הכלכלים שלכם מחדש וכמובן את ההתנהלות של המשכנתא מאז שלקחתם אותה. אם הכול ימצא תקין יש חותמים על תיקון להסכם ההלוואה.

אני לא משלם את המשכנתא כבר חצי שנה קיבלת מכתב מהבנק שהם עומדים למנות כונס נכסים. מה עדיף שאני ימכור את הנכס או הבנק?

סביר להניח שאם אתה תמכור את הנכס גם תוכל לקבל מחיר טוב יותר וגם תחסוך הוצאות משפט ועו"ד. אם חלק מהמשכנתא הנו זכאות יש לך אפשרות לפנות לוועדה בין משרדית ולבקש פריסה מחדש של החוב והמשכנתא ואולי לשמור על הבית.הכי גרוע זה להתעלם מהמצב.

אנו זוג צעיר מהצפון התחלנו לבנות בית באחד הישוביים באזור ,כיום סימנו בנית השלד ונעצרנו. גילינו כי חסר לנו 140 אלף ₪ בכדי לסיים את הבית. השמאי נתן שמאות נמוכה כאשר לקחנו משכנתא מהבנק ,נורא רצינו להתחיל לבנות וקיוונו שהכל יסתדר. מה עושים?

סוף מעשה במחשבה תחילה, ברמה הבסיסית לא יוצאים לדרך לפני שתוכנית המימון סגורה וכך נמנעים ממצב שבו נתקעים עם שלד, תשלום חודשי של משכנתא ושכ"ד. לגופו של ענין – צריך להביא שמאי אחר בשלב זה,לבקש מהבנק מימון נוסף לסיום הבנייה, להתפשר במקומות שאפשר כגון מזגנים, מטבח, ריצוף גינה וכדומה בכדי להקטין עלויות.

אני מוגבל בבנק עקב בעיות בעסק האם ניתן לקבל אישור למשכנתא לבית פרטי?

חד משמעית לא, הבנק לא נותן משכנתא למי שכבר היום הגיע להגבלה עקב התנהלות לא נכונה. הכלל של הבנקים – לא מכניסים ראש בריא למיטה חולה.

היכן כדאי לרכוש דירה להשקעה בצפון?

באופן כללי עדיף לרכוש נכס איכותי מכיוון שאז השוכרים יהיו איכותיים והזמן שתשקיע בהתעסקות עם השוכרים ועם תיקונים יהיה מועט. עדיף דירות בקומות נמוכות, מקומה שלישית ומעלה הבנקים מגבילים לעיתים את אחוזי המימון מכיוון שקשה לממש נכסים מסוג זה בבנין ללא מעלית. אם יש באזור מכללה או אוניברסיטה זה בהחלט מוסיף.

האמור אינו מהווה תחליף לייעוץ פרטני ומקיף

ידע משכנתאות located at , , . Reviewed by 35 customers rated: 1 / 5

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *