מה עדיף משכנתא מסוג זכאות ומשכנתא משלימה?

בשנים האחרונות השתנה שוק המשכנתאות באופן דרמטי. עיקר השינוי נבע מהוזלה משמעותית של הריבית על המשכנתא והאפשרות לבחור בין מגוון של מסלולים.

בכתבה זו מומחי ידע משכנתאות יסבירו את ההבדלים והמשמעויות בבחירה בין משכנתא מסוג זכאות ומשכנתא משלימה.

זכאות משכנתא

זכאות היא דרכה של המדינה לסייע ברכישה או בניה של נכס למגורים, באמצעות קבלת הלוואה מכספי המדינה. (סכום ותנאי  משכנתא זו נקבעים על ידי המדינה).
משכנתא לזכאים היא משכנתא בריבית קבועה, צמודה למדד וניתן לפדות אותה בכל זמן. משרד הבינוי והשיכון מעניק את הזכאות למי שמוגדר חסר דיור (שאין ולא היה בעבר נכס בבעלותו), את ההלוואה עצמה מקבל הזכאי באופן מעשי דרך בנקים למשכנתאות.

קריטריונים לזכאות משכנתא

גובה סכום הזכאות ותנאי ההלוואה שתקבלו נקבעים על פי "נקודות זכאות" נצברות המושפעות מגורמים שונים, לדוגמא: עולה חדש, מצב משפחתי, גיל, שרות צבאי/לאומי, שנות נישואין, מספר אחים של בני הזוג, מספר ילדים, משפחות חד הוריות, רווקים מעל גיל 30 ועוד .
מקום רכישת הדירה משפיע גם הוא על גובה הזכאות: בחלק מהיישובים ניתנות הלוואות לעידוד זוגות צעירים לרכוש דירות באזורי עדיפות לאומית. ככל שמספר נקודות הזכאות רב יותר סכום המשכנתא מסוג זכאות עולה.

 היתרונות העיקריים בהלוואה מכספי זכאות הם:

1. האפשרות לפירעון מוקדם מלא או חלקי בכל עת ללא קנס.
2. תעריפי שמאות נמוכים.
3. תעריף מוזל מאד לדמי פתיחת תיק הלוואה.
4. אפשרות לקצר את תקופת המשכנתא ללא ביצוע מחזור.

 החסרונות העיקריים בהלוואה מכספי זכאות הם:

1. הריבית לא אטרקטיבית יחסית למוצע כיום בשוק המשכנתאות ע"י הבנקים.
2. הזכאות ניתנת במסלול אחד בריבית קבועה צמודה למדד.
3. ניתן רק לרכישה או בניה של נכס ראשון בלבד.
4. מיועד לחסרי דיור בלבד.

משכנתא משלימה

משכנתא משלימה היא הלוואה לטווח ארוך הניתנת ללווים בכדי לרכוש או לבנות נכס למגורים. מקור ההון הוא כספי הבנק והקריטריונים לקבלתו נקבעים על ידו. מסלולי המשכנתאות שמציעים הבנקים מורכבים מתעריפי ריבית שונים ויכולים להתפרש על פני שנים רבות. לרוב המשכנתא המשלימה נלקחת לתקופה של עד 25 שנה למרות שניתן לקבל משכנתא לתקופות ארוכות יותר.

 מי יכול לקבל משכנתא משלימה?

כל אדם/זוג יכול לגשת לבנק למשכנתאות להגיש בקשה למשכנתא, גם אם יש נכסים נוספים בבעלותו. הבנק ישקול את הבקשה ע"פ קריטריונים משלו כגון :

א. כושר ההחזר של המבקשים –  הכנסות הלקוחות, ותק במקום העבודה, מספר נפשות במשפחה, התנהלות בחשבון העו"ש, הכנסה פנויה ועוד.
ב. שווי הנכס –  שמאי מטעם הבנק יגיע לבדוק את הנכס המוצע.
ג. טיב הביטחונות שמוצגים לבנק-טאבו, מינהל, חברה משכנת, נחלה וכדומה.

 היתרונות העיקריים בהלוואה מכספי בנק הם:

1. האפשרות למבחר מסלולים חלקם צמודים וחלקם לא צמודים.
2. לא חייבים להיות חסרי דיור בכדי לקבל הלוואה מכספי בנק.
3. אפשרות לקבל מימון גבוה מאד לרכישת נכס.

 החסרונות העיקריים בהלוואה מכספי בנק:

1. בחלק מהמסלולים תשלמו הפרשי היוון  בגין פרעון מוקדם(קנס).
2. מגוון המסלולים והשוני בין הבנקים מקשה על האפשרות של אדם מהישוב
להשוות בין הבנקים השונים.
3. עלות דמי פתיחת התיק והשמאות יקרים יותר מאשר בהלוואת זכאות.

ובכן מה עדיף משכנתא מסוג זכאות ומשכנתא משלימה?

נכון לתחילת 2012 הממשלה אישרה הפחתה של הריבית עבור הזכאות הבסיסית ל 3% מה שהפך אותה לזולה מהריבית המשלימה בהלוואות לטווח ארוך.

.

טיפ חשוב למי שלקח משכנתא זכאות בעבר

ברוב המקרים מחזור זכאות שניתנה ב4% ריבית מאד משתלם, תוכלו לחסוך אלפי שקלים ולקצר את תקופת המשכנתא – כל זאת ללא שינוי בתשלום החודשי.