הנקודות העיקריות החשובות במשכנתא ברכישת יד ראשונה

במאמר זה מומחי ידע משכנתאות יתיחסו לנקודות העיקריות החשובות ברכישת יד ראשונה בהקשר
של הבטחת כספכם והמשכנתא.

מה חשוב לדעת על משכנתא לרוכש בית מקבלן-יד ראשונה

1. בנק מלווה
רוב הפרויקטים עובדים עם בנק מלווה. הבנק המלווה מעניק לקבלן אשראי ומפקח על התקדמות הפרויקט. בבנק המלווה מתנהל ה"חשבון הסגור", אליו מתנקזות הכנסות הפרויקט (תשלומי הרוכשים) וממנו ישולמו כל הוצאות הבניה של הקבלן.
חשוב להקפיד כי התשלומים שלכם ייכנסו לחשבון הסגור שנפתח עבור הפרויקט שלכם.


2. ערבות חוק מכר
לפי החוק, הקבלן חייב להעניק לרוכשים בטוחה כנגד התשלומים עבור הדירה. הבטוחה הנפוצה ביותר היא ערבות חוק מכר. מטרת הערבות להבטיח את השבת כספי הקונה במקרה שהקבלן לא יוכל להעביר לכם את הזכויות בדירה (מחמת עיקול, צו פירוק או צו לכינוס נכסים).

* חשוב לדרוש כי הערבות תינתן בגין כל תשלום החל מהשקל הראשון.
חשוב לוודא שהערבות תימסר לכם כנגד התשלום בנוסף לקבלה.

* חשוב  לבדוק שהערבויות מונפקות על ידי הבנק בסכום הנכון וכי הן בתוקף.
סמוך למועד מסירת החזקה תידרשו להחזיר את הערבות. החזרה של בטוחה מהווה נקודה קריטית


* ולכן חשוב לוודא שהתקיימו התנאים להחזרת הערבות.התנאים המקובלים להחזרת הערבות, נוסף למסירת הדירה, הנם מתן בטוחה חליפית (כגון הערת אזהרה) וקבלת "מכתב החרגה" מהבנק המלווה, כלומר  מכתב בו משחרר הבנק את הדירה שלכם מהשעבוד הרשום לטובתו על הפרוייקט.

3. הצמדת מחיר הדירה: למדד תשומות הבניה או למדד המחירים לצרכן?
כדי למנוע הפתעות, חשוב לוודא לאיזה מהמדדים הללו הקבלן מצמיד את יתרת החוב שלכם ולעקוב אחריהם.

כדאי לשקול הקדמת תשלומים לקבלן במקרה ומעריכים שהמדד צפוי להיות גבוה ולהגדיל את יתרת החוב שטרם שולם.

4. בידקו אפשרות לבקש גמישות בלוח התשלומים. גמישות בלוח התשלומים יכולה להקל עליכם בתשלומים על חשבון הדירה.

שאלות למומחים – משכנתא ברכישת יד ראשונה

אנו שוקלים לרכוש דירה מקבלן, מה הבנק משעבד אם הבית עדיין לא נבנה?

מאז שחברת חפציבה קרסה, הבנקים מקפידים על מנגנונים שנועדו לשמור על כספי הלקוחות.
להלן רשימה כללית מה ידרשו בבנק בכדי לקבל את כספי המשכנתא.
א. לרשום את הזכויות שלכם על הדירה ברשם המשכונות (כמו דירה יד שנייה).
ב. התחייבות של הקבלן שאתם קונים ממנו, שכאשר תהיה אפשרות לכך, הוא
ירשום את זכויות הדירה על שמכם בטאבו.
ג. ערבויות שהקבלן נתן לכם על הכסף שלכם, שכבר שילמתם לו.
ד. התחייבות של הקבלן להמציא ערבויות על הכסף שהבנק משכנתאות יעביר לו.

עברנו לצפון לפני כשנתיים וכיום אנו שוקלים רכישת דירה יד ראשונה כיצד אפשר לבדוק שהקבלן אמין?

תעשו מחקר, תשאלו אנשים שרכשו דירות בעבר אם היו מרוצים,תבדקו באינטרנט, יש לכם אפשרות לשכור עו"ד שייצג אתכם בחתימת החוזה, כמובן תקבלו מהחברה ערבות חוק מכר שמבטיחה את כספכם.