עשר הנקודות החשובות ביותר במשכנתא

המשכנתא הינה סעיף חשוב מהוצאות החודשיות ולכן כל חסכון במשכנתא משמעו הכנסה נוספת שיכולה לשמש את המשפחה ביום יום.

מה הן הנקודות החשובות ביותר במשכנתא?

כאשר חושבים על רכישה או בניה של בית זה הזמן לבחון כיצד אתם מתנהלים בשוטף. הבנק למשכנתאות דורש לקבל מסמכים בכדי לבחון בעצמו את ההתנהלות הכלכלית שלכם ביום יום. המטרה של הבנק הינה לוודא שיש לכם הכנסה פנויה מספקת, בכדי לעמוד בגובה התשלום החודשי לאורך זמן וכי ההתנהלות שלכם בהווה תקינה וסבירה. זה זמן מצוין להתבונן בעצמכם על תדפיסי חשבון הבנק בשלושת החודשים האחרונים, בתלושי השכר ובהתחייבויות הקיימות בחשבון. המסמכים הנ"ל יוצרים מראה (השתקפות) של ההתנהלות הכלכלית  שלכם בשוטף. חשוב להבין שרמת החיים שלכם נקבעת על בסיס ההוצאות ולא על בסיס ההכנסות. לקיחת המשכנתא מחייבת לעיתים שינוי בדפוסי ההתנהגות הקיימים וזאת בכדי לעמוד בהוצאה קבועה נוספת לאורך זמן. סעיף ההכנסות הינו פשוט יחסית וסביר להניח שאתם יודעים מה ההכנסות שלכם. מסעיף ההוצאות נוטים לרוב להתעלם ולא בדיוק יודעים כמה נוציא בחודש הקרוב. רוב האנשים מדחיקים את צד ההוצאות ואומרים "יהיה בסדר". אז לפני שאתם מקבלים טלפון מהבנק או חמור מכך מההוצאה לפועל תתמודדו תתכננו ותחיו ע"פ היכולת ולא ע"פ  החלומות.

1. ריבית המשכנתא – הינה העלות של המוצר שאתם קונים מהבנק שנקרא כסף. זה נכון גם במשכנתא וגם בחשבון העו"ש שלכם. חשוב להתמקח על כל עשירית אחוז מכיוון שמדובר בחסכון נטו של אלפי שקלים לאורך תקופה ממוצעת של 20-25 שנה. כיום ריבית הפריים במגמת עלייה ולכן ככל שתצליחו להקטין את המרווח שהבנק לוקח מעל לריבית הפריים הרווח כולו שלכם.

2. תמהיל המשכנתא – הרכב המשכנתא שלכם מורכב לרוב ממספר הלוואות משנה שתפקידם לפזר את הסיכון בין המסלולים השונים בכדי למנוע שינויים גדולים בהחזר החודשי ולהקטין את קרן ההלוואה. חשוב לבחור מסלולים שאכן תואמים את מצבכם הכלכלי בהווה תוך התחשבות בשינויים עתידים. בניית תמהיל אישי חוסך המון כאב ראש בעתיד כשרוצים לעשות שינויים במשכנתא בעקבות מעבר דירה, מיחזור או סילוק.

3. משכנתא ומועד שמירת הריבית – לאחר שביצעתם סקר בנקים רצתם, השוואתם, התמקחתם ואיבדתם ימי עבודה יקרים. הריבית שהשגתם שמורה ל-12 ימים מיום אישור ההלוואה בלבד. חשוב לסיים את כל התהליך של שיעבוד הנכס ושחרור הכספים בתוך 12 יום. אם לא עמדתם במשימה לבנק יש אפשרות להעלות את הריבית.

4. עמלת פירעון מוקדם – עמלות פרעון מוקדם הינם שיקול משמעותי בבחירת תמהיל המשכנתא הנכון עבור הלקוח. בעבר היו לוקחים משכנתא לתקופה ארוכה, במסלול אחד ללא בחירה, חותמים על הסכם ההלוואה, אומרים תודה ופוגשים את הבנק בסיום ההלוואה אחרי 25 שנה. בימנו המצב השתנה והלקוחות נדרשים להתייחס לנושא הפרעון המוקדם כחלק משיקולי בחירת המשכנתא.                  

5. עמלת היוון בגין הפרשי ריבית משכנתא – עמלה המחושבת על ההפרש בין שערי הריבית עפ"י הסכם ההלוואה הנפרעת לבין "הריבית הממוצעת" (הריבית הממוצעת הינה בהתאם לתקופות השונות ולמגזרים שונים של הלוואות, כפי שמתפרסם מפעם לפעם ע"י בנק ישראל)  זו העמלה המשמעותית ביותר למי שלקח בעבר כספי בנק בריבית קבועה. סכום העמלה יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים, חשוב לשלב במשכנתא החדשה מסלולים ללא עמלות פרעון מוקדם.

6. העלויות הנלוות למשכנתא – ברוב המקרים, הבנקאים ואתם מתמקדים בנושא אישור המסלולים והריבית. לעיתים שוכחים  כי ישנן עלויות נוספות בתהליך לקיחת המשכנתא. שמאות, דמי פתיחת תיק, ייפוי כח נוטריוני, מישכונים, דוחות עיון, שטרות לטאבו, אישור זכויות ועוד. בהלוואה של 500 אלף ₪ תכינו עוד כ-2160₪. חשוב להכין תקציב לכל העלויות הנוספות שעולות ככל שסכום המשכנתא גבוה יותר.

7. השמאות – חשוב ביותר לבחור שמאי שמכיר את האזור ובקיא ברמת המחירים האמיתית. במיוחד כיום כשיש עליות מחירים מתמשכות. הכלל בכל הבנקים הינו שהמחיר עבור שווי הנכס נקבע עפ"י המחיר הנמוך מבין השניים : לפי חוזה הרכישה או שווי הנכס עפ"י השמאות. כאשר מבקשים מהבנק מימון גבוה, שמאות נמוכה יכולה להפיל עיסקה עקב הון עצמי נמוך של הקונה. חשוב לזכור, עיסקה שמתבטלת גוררת פיצוי בגין ביטול עיסקה.

8. הביטוח – הביטוח הינו הוצאה נוספת משמעותית שתלווה אתכם לאורך כל חיי המשכנתא. גם כאן בדומה לריבית יש לבצע בדיקה מעמיקה ויסודית בכדי לקבל את ההצעה הזולה ביותר. ישנם שני סוגי ביטוח – ביטוח חיים וביטוח מבנה. אם יש לכם בעיה בריאותית משמעותית חשוב לוודא שאתם ברי ביטוח אחרת יתכן ולא תאושר לכם משכנתא

9. עמלת אי הודעה מוקדמת – כאשר באים לסלק את המשכנתא עקב מכירה, מיחזור או כל סיבה אחרת תגבה עמלה בשיעור 0.1% מהסכום הנפרע, כפיצוי עבור אי יכולתו של הבנק למחזר את כספו עם קבלת התמורה. חשוב להודיע לבנק לפחות 10 ימים מראש לפני ביצוע הפרעון, אולם לא יותר מ-30 יום, הבנק מחויב לבטל עמלה זו במידה והודעתם מראש ובכתב .(ניתן לקבל פטור זה פעם בחצי שנה).

10. שיטת שפיצר – בלוח סילוקין על פי שיטת שפיצר התשלום התקופתי המורכב מתשלום על חשבון קרן + ריבית הינו קבוע, אך בכל תשלום הן מרכיב הריבית והן מרכיב הקרן משתנים. כל החזר כולל תשלום ריבית על יתרת הקרן בתחילת התקופה והתשלום החודשי פחות הריבית מהווה את ההחזר על חשבון הקרן. ככל שחולף הזמן, בתשלום החודשי גדל מרכיב ההחזר על חשבון הקרן, ומרכיב הריבית קטן.  לוח סילוקין מסוג  קרן שווה לעיתים עדיף מכיוון שההחזר על חשבון הקרן קבוע בכל התשלומים, וגובהו שווה לסכום ההלוואה (הקרן) מחולק במספר תשלומי ההחזר. לסכום קבוע זה מוסיפים בכל תקופה (ממועד תשלום אחד למשנהו) את הריבית על יתרת הקרן בתחילת התקופה, והתוצאה היא סכום התשלום לתקופה זו. במהלך פרעון ההלוואה פוחת בהדרגה סכום כל תשלום, מאחר והריבית הנוספת לסכום הקבוע יורדת במקביל לירידת סכום הקרן שנותרה לפרעון .